De lol van lesgeven: toptaxateur Guus Möhlmann

IPD docent Guus Möhlmann werkt al 6 jaar samen met IPD. Hij geeft les in alle vakken en op alle niveaus: van de basistheorie tot de Praktijktoets en Hercertificering. Lesgeven doet hij met veel plezier, niet alleen omdat hij daarmee zijn eigen kennis constant up to date houdt, maar zeker ook omdat hij zijn vakkennis graag doorgeeft. Wij vroegen hem het hemd van het lijf over zijn achtergrond, vak en lessen.

Met wie hebben we te maken? Wat is uw eigen achtergrond?

Ik heb mijn eigen NVM-makelaardij en adviesbureau: Möltivastgoed. Dat lag niet voor de hand, want ik heb Natuurkunde en Wiskunde gestudeerd. Ik ben ook daarna gepromoveerd en heb als wetenschapper gewerkt. Ik werkte ook voor Akzo Nobel in Arnhem en CMG. Toen dit bedrijf fuseerde, koos ik voor een carrièreswitch. Hobbymatig was ik bezig met panoramafoto’s. Ik zag daar een markt in voor de onroerende zaken. Toentertijd was dat het nog niet helemaal (nu wel mondjesmaat op Funda) en ik wilde dit vermarkten door zelf de makelaardij in te gaan. Ik schreef me in voor de opleiding bij IPD en haalde binnen een jaar mijn diploma met gemiddeld een 9 voor alle modules.

Daarna heb ik het Praktijkdiploma gehaald en kon ik me inschrijven in het kwaliteitsregister bij de Stichting VastgoedCert en kon ik mij aansluiting bij een branche-organisatie (NVM). Toen kon ik als gecertificeerd Register- makelaar-taxateur voor mezelf beginnen. Ik doe geen aan- en verkoop, maar ik doe taxaties en adviseer bij vastgoedportefeuilles. Taxeren is echt vakwerk, waar wij trots op zijn en hoge kwaliteit leveren.

U werkt al lang samen met IPD, hoe ervaart u dat?

Ik doceer nu al 6 jaar voor IPD. Ik geef alle vakken, waardoor ik de theorie blijf herhalen en bijblijf in mijn vak. Voor mij zijn de rechtenvakken vooral handig: ik zit veel als taxatiedeskundige bij rechtszaken dus die juridische vakken zijn voor mij inhoudelijk van groot belang, met name publiekrecht in verband met Woz-taxaties. Ik moet op de hoogte zijn en blijven om dergelijke zaken te winnen. Veel gemeenten doen echt vaak maar wat met de woz-waarde, dus altijd scherp blijven en twijfelen aan wat ze beweren en zo nodig moet je dat laten toetsen door de rechtbank.

De leerlingen die ik in de klas krijg zijn heel verschillend. Het zijn jongeren die op eigen kosten denken dat dit iets voor ze is of al wat oudere mensen wiens interesse gewekt is. Ook is er een aantal mensen gestuurd door het UWV en zijn er daarnaast mensen die worden gestuurd door woningcorporaties en door banken.

U heeft er zelf voor gekozen om de Praktijktoets te halen, wat is daar de meerwaarde van?

Pas met het Praktijkdiploma op zak kun je een beroepsaansprakelijkheidsverzekering krijgen en je als makelaar aansluiten bij een brancheverzekering, bijvoorbeeld de NVM. Iedereen kan makelaar worden, maar als iets mis gaat, kan een klant jou als makelaar aansprakelijk stellen. Dus goed verzekeren is belangrijk. Daarbij mogen mensen zonder Praktijkdiploma niet voor banken taxeren, wat een belangrijk onderdeel van het vak is omdat aan bijna elke verkoop een financiering vast zit.

U bent ook een WOZ-specialist, wat is de aantrekkingskracht van dit vak?

De WOZ-waarde van vastgoed is enorm bepalend voor veel belastingen in Nederland. De WOZ-waarde is de grondslag voor meer dan 10 belastingen: inkomstenbelasting in box 1 (eigenwoningforfait/hypotheekrenteaftrek) en box 3 (eigen vermogen/2e huis, etc.), erfbelasting/successierecht, vennootschapbelasting/afschrijvingen, onroerende zakenbelasting, rioolheffing, waterschapsheffing, roerende ruimtebelasting, zorgtoeslag en de AWBZ. Daarom is het juist zo van belang voor huisbezitters dat die WOZ-waarde juist wordt ingeschat door de gemeentes en daar mankeert het nogal eens aan.

De burgemeester van Heerhugowaard liet zich onlangs in het televisieprogramma Nieuwsuur ontvallen dat maar liefst 37% is niet juist is getaxeerd in zijn gemeente. Het is mijn indruk dat er vooral te hoog is getaxeerd, waarmee huisbezitters onterecht op kosten worden gejaagd. 3% maakt bezwaar in Nederland tegen die woz-waarde, waarvan gemiddeld 50% gegrond wordt verklaard. In de gevallen waarin mijn bedrijf betrokken is wordt 85% gegrond verklaard. Bij een verkeerd vastgestelde WOZ-waarde wordt de gemeente schuldig verklaard aan een onrechtmatige overheidsdaad en dat betekent dat zij moeten opdraaien voor de kosten voor de rechtsbijstand en het verbeterde Woz-taxatierapport. Op die manier is er veel belangrijks te doen in de WOZ-business. Als WOZ deskundige kun je in dienst bij een gemeente, bij een extern bedrijf (zoals Thorbecke, TOG, SMQ, Oranjewoud), bij een woningcorporatie of een eigen bedrijf starten zoals ik.

Waar zitten de marktkansen voor de startende makelaar?

Een opleiding Makelaardij is een is anticyclische investering, zeg ik altijd. Dat betekent dat je NU investeert op het moment het slecht gaat met de vastgoedmarkt, zodat je klaar bent als het weer goed gaat. Dan zijn er veel makelaars uitgevallen en zijn er nieuwe kansen en valt er veel te halen.

Net als de economie, kent de vastgoedmarkt een golfbeweging, dus hoewel we niet weten wanneer, kunnen we er vanuit gaan dat de markt zeker wel weer aantrekt. Maatregelen door het kabinet om het consumentenvertrouwen omhoog te krijgen zijn nodig, dan kan het weer hard gaan met de vastgoedmarkt. Maar de markt laat zich lastig voorspellen, omdat er veel meespeelt waar men geen grip op heeft. Zo is de manier waarop de berichtgeving de consument bereikt – optimistisch of pessimistisch – erg belangrijk voor de tendensen. Is er veel vertrouwen, dan gaan de mensen weer kopen. Mist dat vertrouwen, dan gebeurt er niet veel. Werk aan de winkel dus!